春寒尚未过去，2008交房潮已如猛虎下山汹汹而来。

　　2285万m2！10万套现房！

　　就目前成都楼市的新盘供应现状而言，这绝对是一组足以刺激得开发商流鼻血的数据。

　　来自成都市建委的相关统计数据显示，2007年，成都市五城区商品房新开工面积2285万m2，新开工项目397个。这个数据与2006年的成都楼市相比，足足上涨了132%之多。按照楼盘正常的开发进度估算，去年开发的楼盘今年都将陆续步入交房阶段。加上2005年年底和2006年开始预售的商品房面积，业内人士预测称，今年将有约10万套房源全面交房。

　　一个时期以来，随着房地产市场升温，楼市出现一种怪现象，即开发商与开发商之间互相“抬轿子”。一个区域，某开发商开发了一个楼盘，定下一个基准价格，相邻的开发商亦紧紧跟进，美其名曰“随行就市”。实际上，是隐性的价格合谋。去年上半年，受“新试验区”的荣宠，成都房价更是扶摇直上，开发商也是众口一词：“还要涨！”但是，从去年下半年开始，楼市降温了。尤其是到了今年春节期间，这种“价格合谋”关系更是有了明显的裂痕。一些开发商为了尽快回笼资金，开始变相打折、降价，以促进在售房源的销售。

　　春寒尚未过去，2008交房潮已如猛虎下山汹汹而来。之所以说交房潮流猛如虎，原因有二：一是这批上千万平方米、大约10万套现房的出现，必将对成都楼市的新房市场、二手房市场形成一股巨大冲击。在楼市走出大牛行情的时候，消费者往往是被开发商牵着鼻子走，今天这家楼盘摇号，明天那家楼盘排队销售，一时间让消费者惶惶然不知所向，盲目跟着开发商的“指挥棒”转。然而，随着市场行情的下降，一大批新房即将交付，开发商与消费者之间的关系发生了微妙变化。任开发商怎样放言“楼市还要涨”、“土地资源稀缺”等，消费者就是抱臂观望，止步不前。这一点，已经有东方人家的挂牌出售和租赁数据加以佐证：“目前，出售加租赁的次新房比例已经占到二手房总房源的近50%，一些房子甚至还未到交房时，就已进入二手房市场。”

　　其二，交房，无论是对开发商还是业主来说，都是一个极为敏感的问题，一旦房屋质量出现这样或那样的问题，即有可能招来业主象老虎一样冲你发威，甚至招来与业主的一场扯不清的纠纷甚至官司。

　　“建房容易，交房难”，新盘能否顺利交付业主使用，一直以来是考验开发商项目运作成功与否的标志。如今，购房者消费心理日趋成熟，对于交房过程中的业主而言，一切都是那么地现实，业主也绝不会相信花言巧语的承诺。所以，要想避免业主抓住问题后象老虎一样冲你发威，不如大大方方地面对、坦坦白白地解决问题，这才最能抓住业主的心。

　　10万套现房冲击楼市

　　根据成都市建委的新开工项目统计数据，业内专业人士分析今年将会有10万套现房步入交房阶段。

　　10万套现房，对目前的成都楼市而言，这是一笔不小的数目。不可回避的是，这一大批量的房源当中，会有相当一部分投资性房源可能会以转售、或者租赁的形式再度回流至成都楼市，影响目前的新商品房市场，甚至冲击二手房市场。

　　这10万套现房的出现，会不会导致成都楼市新增供应量因此饱和？有多少投资性房源可能会在交房后以次新房的姿态进入二手房市场？这10万套现房均是2006年或者2007年销售的楼盘，与目前成都新开工的商品房销售价格相比，这些楼盘当时的销售价格明显更低，它们的出现，会不会冲击到目前的新商品房市场？会不会导致二手房供应市场出现“井喷”？会不会进一步影响2008年的楼市房价？影响2008年的二手房租赁价格？

　　据来自成都市建委的相关统计显示，2007年，成都市五城区商品房新开工面积2285万m2，新开工项目397个；2006年，成都市五城区商品房新开工面积984万m2，新开工项目214个。与2006年相比，2007年成都市五城区商品房新开工面积上涨了约132%。

　　近几年，随着城市化进程的不断加快，成都房地产市场快速向前发展。受新开工楼盘开发进度的影响，2006年、2007年这些新开工的楼盘正在、或者即将进入交房阶段。其中，仅蓝光集团旗下凯丽滨江、香瑞湖、富丽花城、皇后国际公寓、凯丽豪景、雍景湾等地产项目累计交房房源预计就达上万套；正成地产开发的正成·名城左岸、正成·财富ID等 4个项目也将于今年年内交房。随着楼盘工程进步的一步步深入完成，一大批正在、或者即将交房的楼盘名单浮出水面：晶蓝半岛二期、龙湖翠微清波二期、蜜城、鹭岛国际社区、比华利国际城、巷上生活馆、双楠映象、锦丽园、锦江帆影、天合·凯旋城、仁和春天大道、中铁·双龙湾……

　　业内专业人士分析称，去年土地成交量1.5万亩，可开发建筑面积达4000-5000万m2，加上2005年年底、2006年预销售的商品房面积，今年将有约10万套房源全面进入交房阶段。因此，这些猛增的新开盘项目量，将使今年交房的项目在数量和集中程度上高于以往任何一年。2008年，成都楼市交付房源面积预计将达上千万平方米，成都楼市正逐渐步入交房高峰期。

　　新房市场

　　记者调查

　　在售新盘不因交房

　　调整销售策略　　记者调查发现，正成·名城左岸一期当时开盘销售均价在2800多元/m2，现在周边同品质楼盘均价达到3500元/m2左右；正成·财富ID当初销售时均价为每平方米6000余元，如今同区域的萧邦售价已达到10000元/m2。

　　在记者走访的城中、城西多个在售项目中，销售负责人均表示不会因周边楼盘的交房而调整自己的销售策略。红星国际冯珏表示，房价的主导权在期房，买房大多是带有自住与投资双重功能，期房的升值潜力肯定大过二手房，对大多数买房人来说，只要不急于入住，还是更愿意选择期房。

　　专家分析

　　抛售将使

　　部分在售新盘受到冲击

　　尺度机构资深分析人士认为，今年交房的房源都大多都是在2006年、2007年开始销售的楼盘，而这两年也是楼市最火爆、房价上涨最快的时期。据统计，有20-30%的房子都是被纯投资客买走。然而，由于今年房贷政策的从紧，会有部分短线投资者因资金停转、银行加息等原因，急于把积压在手上的楼盘套现，低价甩卖。由于这些房源开发时间早，土地成本低，买进的价格也低，购房者早已从中获利，他们的低价面市会对拿地成本高的在售新盘造成一定冲击。不过，这种投资者毕竟只占很小比例，它还不至于对楼市产生很大的冲击。除非在楼市进入下行通道，投资者普遍对预期不看好，才会纷纷低价抛货，使整体房价出现下调。

　　红星国际推广总监冯珏分析称，影响新房市场的主要因素还是总体的供需比。从去年底到现在，成交量的萎缩已使开发商放慢了开发的节奏，楼市整体供应量在趋减，即使有大量的新房交房，以现房形式流入市场，也不足以对整个楼市的房价等产生很大影响。从土地市场可以看出，从去年12月到今年3月，成都市只拍卖了3宗土地，而去年8、9月份拍卖的土地则达到了34宗，直接导致新房供应量缩减。另外，已拿到地或者已开始进入开发环节的开发商，都采用了收缩策略，从多项目运作转变为单项目运作。

　　商业配套需求激增

　　随着大批量新建住宅小区的竣工、交房，大量居民迁入，导致购买力、消费能力大幅提高，社区商铺的需求量正在激增。尤其在东方新城、高新西区等市区结合部，居住社区较大，住户较多，干杂店、小餐馆、小茶楼、干洗店、理发店……都是业主生活的必需品，现实中却非常缺乏，社区商铺经营目标明确，主要是该社区的业主及周边的人群，投资成本较低，升值潜力大，因此受到不少投资者的青睐。专家也提醒，投资社区商铺一定要有眼光，不能只看到商铺所在区域目前的状况，而要看到商铺所在区域未来的发展前景，要把握时机入市。

　　交房加速行业洗牌

　　交房，成为考验开发商诚信和实力的重要标准。房地产的资本运作是一个极其复杂的过程，一个环节受阻，常常影响全局。红星国际冯珏表示，目前在货币从紧、销售回款受阻的情况下，一些小开发商生存已经非常艰难，开始面临资金短缺的困境，如果再加上延误工程、延期交房，下半年就会有越来越多的小企业离开我们的视线。

　　尺度地产研究人士表示，今年是一个交房大年，开发商如果因为延期交房解决不利，闹得满城风雨的话，企业形象也会受到损害，不仅对项目后期销售和资金回流不利，而且还会影响到下一个项目的开发和企业的长远发展。

　　二手房市场

　　记者调查

　　次新房挂牌比例明显增加

　　东方人家房地产经纪有限公司策划经理刘扬称，目前挂牌出售加租赁的次新房比例已占到二手房总房源的近50%，一些房子甚至还未到交房时，就已进入二手房市场，随着交房高峰的推进，购房者将拥有更多的选择。

　　据顺驰不动产的客户登记资料显示，2007年二手房源的供需比为1∶2.3；进入2008年，由于房贷新政的持续影响，供需比增加为1.5∶1，市场明显由卖方市场转为买方市场。随着今年大量新房的交房，其中一部分房源将流入二手房市场，将使供应量继续加大。

　　专家分析

　　20%房源可能进入二手市场

　　“激增的挂牌房源肯定会致使同区域同类型的住宅价格有所波动。”顺驰不动产企划部负责人王平认为，部分楼层或是朝向不十分理想的房源，在面临新入房源的竞争时价格可能会有所下降；但对于大多数以自住功能为主、房品较好的房源，价格调整应该不会太明显。21世纪不动产策划部经理苏宁分析认为，虽然2008年交房量大，但是真正能进入流通领域的房源是极少部分。苏宁称，根据以往经验，一个楼盘交房后，平均只有20%的房源进入二手房市场。尽管二手房成交量下降，但由于二手楼市固有的特性，短期内不会引发二手房的大幅度调价，楼市新一轮调整的迹象尚不明显。

　　次新房分流自住购房者

　　今年大量楼盘交房，这些新交房房源会对自主型客户产生很大的分流。“很多人以前不喜欢买二手房，总觉得二手房是旧房子，户型设计不合理、小区环境不好、没有足够的停车位。但现在不一样，随着大批新房交付，其中一些次新房流入二手房市场，品质上根本不输于新房，而且可看到现房、即买即住，分流了很多自住型客户。与期房相比，新交房源的优势更明显，但价位也要高些。”顺驰不动产城西一门店刘经理如是分析说。

　　租赁房源

　　档次和价格得以提升

　　“新建商品房的大量交房，使得成都居民的住宅更新换代，老房子大量进入房屋租赁市场。”东方人家刘扬分析说，尤其是90年代的房源，由于受到银行贷款的制约，大部分都成为了低端房屋租赁的主要对象。城东、城中等区域老房源众多，所以尽管过去一两年成都楼市整体房价上升较快，但其租金价格提升幅度并不快。随着今年大量新交房房源的上市，将拉升整个二手房租赁房源的档次与租金水平。本报记者 吴雪 郝淑霞

　　开发商迎来交房大考

　　交房，无论是对开发商还是业主来说都是一个敏感的问题。开发商要把自己精心打造的产品交给业主，生怕有一点疵漏；业主要带着挑剔的眼光审视自己的新居，哪怕是一丁点儿的不足也绝不放过。正因为这样，交房总是开发商跟业主最容易产生纠纷的环节，交房延期，质量不过硬，某些配套不符合合同约定……总有着争不完的问题，甚至是打不完的官司。开发商如果因为交房纠纷解决不利，闹得满城风雨的话，不仅会影响企业形象，还可能影响后期项目的开发销售。因此，交房环节对开发商而言，不能不说是犹如一场“大考”。 在这样一个楼市交房大年，在这样一个最容易出现纠纷的时期，在即将交房的前一阶段，成都的开发商，他们都做了哪些“临考”准备？

　　主动型

　　品牌开发商积极做好交房准备

　　万科

　　“工法样板间”教你收房

　　面对“交房危机”，不少开发商主动请缨强化售后服务，帮助业主把好“验房关”。在建筑品质方面，万科在成都首创“工法样板间”，200余项建筑细节品质标准，将建筑工法、部品等品质细节剖析展现，并通过实景“交楼标准间”作为交房验收的参照。另外，在此基础上万科在交房之前还组织业主进行“回家看看”的看房日活动，在这一天万科各有关部门的相关负责人都会到场和业主一起验房，并及时将业主指出的问题予以解决。据了解，万科·魅力之城将在3月底交付3期七组团的900多套住房。

　　龙湖

　　所有员工“交一天房”

　　龙湖今年2月开始启动交房的项目是晶蓝半岛二期，交房套数为1547户，交房总面积达到18万m2。为了让企业的各个环节都明白业主的需求和一些尚未关注的额外要求，开发商龙湖地产安排了研发、工程、营销、造价等各个部门包括总监在内的所有员工“交一天房”，全程陪同客户，提供贴身服务，并记录下业主的所有意见和要求，并责令相关部门整改。据了解，正是因为龙湖提前做好了交房的充分准备，因此在去年的晶蓝半岛一期房源交房过程中，业主提出的问题中没有一项是关于晶蓝半岛工程质量的。

　　蓝光

　　首次将交房服务模式化

　　蓝光地产从去年12月就陆续启动了旗下系列地产项目的交房工作。据了解，从去年12月蓝光的凯丽滨江、香瑞湖两个项目交房开始，蓝光就率先在成都提出“快乐交房”的口号，首次将交房服务模式化，以业主权益卡的形式，开创“3+1 VIP ”陪同式收房模式和400—客户全程服务，即在交房过程中，每一户业主前来收房，蓝光方面都会派出开发商代表、质量监督人员、物管公司代表共3人陪同业主进行验房、交房，业主的任何疑问都可以在现场得到满意解答；如果现场不能解决，开发商将在限定期限内进行整改直到满足业主要求为止。业主通过与蓝光面对面的沟通交流，了解蓝光的物业服务、入住事宜，消除对新环境的陌生感；蓝光方面也提前了解到业主需求，提供更有针对地的服务，使服务更加全面、更加人性化。蓝光这一举措深得业主的欢迎。据悉，蓝光今年预计还将有上万套房源面临交房，这是蓝光交付房源面积最多的一年。

　　和为贵

　　灌水试验让业主收房

　　和贵久居福一期整个项目共有住宅3419套，房屋面积区间为80-160m2，物管费每月1.5元/ m2，预计交房时间今年7月。该项目开发商称，届时，他们将带准业主们到各家各户进行水电管网的实地验收，还可根据业主的要求进行灌水试验，然后由业主填写验收清单，把满意和不满意的地方注明，然后根据业主的意见进行整改。

　　东山国际

　　验收复查“双保险”

　　东山国际新城相关负责人表示，公司在保证交房质量上，有非常严格的自检程序，即在取得国家相关质量检测合格的基础上，还将组织由专家和权威机构人士组成的验收团，对即将交付使用的房屋进行验收，根据他们的意见进行整改；公司还将组织业主代表进行复查，并按照业主代表的意见加以完善，最终才正式交房。

　　盛吉立

　　模拟验房优化交房流程

　　卓锦城下一批即将交付房源为该楼盘的三期，约有1500套包括多层、高层、花园洋房等在内的产品类型，在日前的交房中二期交房合格率达到80%，而现在这些业主已经收房，即将入住。据了解，在正式交房之前，开发商成都盛吉立地产有限公司搞了数次模拟验房，一方面是优化流程，让业主的交房手续最简单，一方面就是发现问题即时整改，所以盛吉立地产自行组织工作人员，率先模拟业主进行了一次内部验房，对验房发现的小瑕疵进行了认真整改。

　　鸿运星城

　　交房前先做业主“试交房”

　　鸿运星城李岗总经理介绍，鸿运星城将于今年年底交房，其中交房总户数为584户，交房面积65000平方米。“在交房之前我们将成立业主质量监督小组，组织业主进行‘试交房’，就是让业主在验收之后、交房之前对房屋进行一次验收，如果在验收过程中存在问题，马上进行整改，以确保交房验收顺利完成。”

　　采访中，还有部分开发商表示交房时要为业主提供很详细的材料清单，包括辅材装修清单，提供从交房时间开始的联络清单和质保说明，这样对客户以后的设备保护和维修非常有益。另外，提供所有的光盘和图纸，在客户入住的时候，可以打开查看所有的线路图，以便今后改装和装修。

　　谨慎型

　　相当一部分开发商慎言“交房”

　　“交房即交证”对房地产开发企业来说，无论在建筑施工、工程监理、建筑分布验收，还是企业诚信程度方面，都是一个非常大的考验。

　　在记者的采访中，有相当一部分前期宣布将于今年内交房的楼盘开发商在提到交房验收时，感觉还是非常谨慎，均以“在交房计划没有统一安排批准下来之前，不方便做有关方面的宣传”为由，拒绝向记者透露更多的讯息。

　　四川省建设厅相关负责人在谈到交房验收的重要性时说：“俗话说，有备而战，防患于未然。开发企业在房屋交付之用前做好严格的自检程序，以提高房屋交付使用时的满意率，是非常有必要的。尤其现在实行分户验收之后，开发企业在交房前进行自检，不仅可以提高对建设单位工程质量的要求，而且业主发现问题可以找到直接责任人，让交房验收变得轻松、有序，以减少隐患，防范纠纷。”本报记者 郝淑霞

　　交房年的《收房宝典》

　　开发商与业主之间的博弈一直是进行式，只是博弈的方式在不断变换。业内人士称，2008年是成都楼市的交房年；也有人大胆预测，这个交房年，也是成都开发商的“交房危机年”。判断的依据是，成都市消协2007年接到的房屋及建材类申诉上升明显，从2006年的第十位上升到第六位，申诉量接近2006年的两倍。

　　在这一波交房潮中，又有许多楼盘相继进入交房期，交房纠纷在楼市当中再度甚嚣尘上，各种关于交房纠纷的传闻成为购房者热议的话题。在今年这个楼市交房年里，我们特别为准业主们奉献上收房必看的《收房宝典》，希望它能够让您的收房环节不再烦恼。

　　消协数据

　　房产类投诉比例上升

　　据成都市消协的统计资料显示，2007年，成都市12315消费者维权网络共受理消费者申诉、举报、咨询130951件，与2006年同比下降3.9%。从基本数据看，2007年房屋及建材类申诉上升明显，接近两倍，从2006年的第十位上升到第六位。据了解，12315接到的房屋申诉主要为房屋产权和开发商对楼盘及配套设施的宣传不真实或不到位，误导消费。究其原因是房屋开发商利用强势地位迫使消费者签订格式合同，使消费维权在法律上存在不同程度的空白。

　　业主维权

　　开发商支付违约金逾百万

　　记者从成都市消协提供的资料上发现，2007年3·15消费节期间，成都市消协接到某楼盘65位业主群体投诉，反映自2005年入住后开发商未按照合同约定办理国土证、房屋产权证。成都市消协调查后，该小区存在相同情况的业主约有200余户，遂决定并案处理。经过消协方面多次到现场调查取证，先后7次组织双方代表协商调解。最终使双方达成一致协议：在成都市消协的监督下，开发商分批次为业主办理“两证”并按照合同约定支付违约金。截至2007年底，开发商已向这200余户业主支付违约金100万余元。

　　购房者

　　不懂验房屡遇问题

　　家住城南的郭女士于2003年购买了一套套三的商品房，2005年初交房。由于是首次买房，郭女士召集家人一起去验房。当时，按照正常流程，一家人看了房子的大致状况，确认了实测面积等，就签订了交房确认书。但时隔不久，当郭女士再次来到自己的新家时，却意外发现房子出现了大量裂纹，裂纹布满了客厅和卧室的墙面。郭女士与开发商几经周折，希望开发商能将墙面整体再处理一遍，但开发商只是敷衍地用白石灰进行修补，最后在郭女士的据理力争下，开发商才重新整改。此事虽然解决了，但郭女士始终觉得新房有瑕疵而耿耿于怀。

　　家住城东赵先生在谈到其曾经的收房历程时也是颇有微辞。他说，当时买房时，看中的就是卧室有一个宽敞通透的阳台，但在交房时卧室阳台外的上方多出了一道横梁，从卧室由内向外望去光线、视野都不是很好，为此赵先生先后找开发商谈了很多次，由于建筑报批符合规定，对赵先生的实际居住也不会造成影响，最终在咨询律师后协商未果，主要还是因为之前合同约定不明细造成。

　　《法规宝典》

　　收房注意“分户验收”

　　成都中豪律师集团杨竞宇律师指出，2007年10月1日起，《成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定》正式实施，该《规定》的实施为成都住宅质量又多了一重保障。在保证了工程地基基础和主体结构安全可靠、保温节能性能等符合设计要求的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，将主要从室内空间、构件、尺寸地面、墙面、门窗装、防水、通风、空调系统、给排水系统、室内电气等可能产生质量缺陷或需要分户检查的内容等方面进行检查。不懂得验房的购房者，完全可以依靠这个新版规定，安全收房。

　　杨律师认为，新版规定的出台，对开发商交房提出了更高要求，更利于购房者权利的保护。开发商交房时不仅要符合与购房者的约定标准，还必须符合新版规定的法定标准。另外，购房者还可以在补充协议中对开发企业多一些合理的约束以及量化的违约赔偿条款，收房时的情况就会主动一些。例如：由于房屋质量问题（像水管爆裂、墙皮脱落等）造成购房人人身和财产损害的赔偿问题；停车位问题；小区绿化率问题；擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光、通风问题；配套设施的内容、运行时间、不能正常运行的补救措施及违约责任等等。待到交房时，购房者可以拿着这份合同一一对照。但他表示，由于信息的不对称性，不少购房者现在对新版规定并不了解，因此，建议购房者在签订合同时，可邀请专业人员予以审查。

　　另外，业主收房时常见的问题就是延期交房和面积存在误差。杨律师提醒购房者表示，在签订购房合同时，关于此方面的条款如交房时间、违约处罚等要详细，比如合同约定面积与产权登记面积发生误差时怎么处理等。

　　《室内验房宝典》

　　收房工作三步走

　　为了让业主们更加详尽的了解并掌握验房，记者专程采访了成都蜀鑫泓房地产咨询有限公司验房师李兵。

　　第一步：查看文件

　　业主现场收房时，必须要看以下文件：《建筑工程竣工备案表》、质量保证书和使用说明书、开发商向已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积的报告，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。如果开发商不能提供这些文件，业主可以拒绝收房。

　　第二步：验收房屋

　　其次是和开发商共同进行验收交接工作，具体内容主要包括：所交付的房屋是不是所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；房屋质量方面详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝；仔细检查地面有无空壳开裂情况。如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系；验收地面下水情况及门窗等是否合乎合同的约定；水电气等配套设施是否按合同安装到位及其他购房合同中约定的项目。

　　第三步：索要证书

　　最后是向开发商索取单独的质量保证书、使用说明书和竣工后房屋水电管线图；交纳尾款、配套设施费后，再领钥匙，并签署钥匙凭条。

　　经过以上步骤后，您基本可以办理入住了。但还要提醒业主，在验楼过程中，对发现的问题要予以注明，如开发商承诺解决的时间及责任，以便日后找其解决；如属于确实不能当时收房的，要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章，以免除自己无故不收房的责任。

　　《公共部分验收宝典》

　　细节影响居住质量

　　据李兵介绍，现在验房不仅要对室内严格仔细检查，对室外也要进行仔细的查验，如今室外的公共部分也是今后生活的重要组成部分。

　　五通一平：凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”。五通，即煤气通、上水通、电热通、污水通、道路通。一平，即楼前6 米、楼后3 米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。

　　在细节上要对照施工图查看楼房结构；对照楼书查看小区布局、大堂、楼道、楼梯、绿化、道路、围墙/围栏、小区大门、停车、门禁、安防、外墙是否有较大面积的空鼓、是否开裂、是否渗水、是否有明显的水印和霉点；是否有排水设施、有无出水口，对照楼书查看照明，并实地考察照明效果，以及完好程度以及实地考察未来使用是否方便（比如搬运家具）。

　　另外，查看住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格，外观是否符合楼书说明，空调是否能安装，电梯启动运行准确性，制动器动作灵敏性，限速器动作灵敏性，报警器动作灵敏性，其他安全设备动作灵敏性，必须具有劳动部门核发安全运行合格证，檐沟、落水管安装是否牢固，接口是否平密、是否渗漏，落水管验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口，看看水是不是顺利地流走。

　　之外还要看看房屋是否按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定；应提供信报箱钥匙；标识系统：楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否与实际相符。